Cuando compras una propiedad en la Riviera Maya, el precio que negocias con el vendedor no es el único desembolso. Uno de los costos más importantes al momento de escriturar es el ISAI, el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles. Es un impuesto que se paga cada vez que un inmueble cambia de dueño, y en Quintana Roo representa una parte considerable de los gastos de cierre. Entenderlo bien te permite presupuestar con realismo y evitar sorpresas ante el notario.

En esta guía explicamos qué es el ISAI, cómo se determina su base, cómo se calcula y quién debe pagarlo.

Nota: esta es una guía informativa de carácter general. Las tasas, tablas y tratamientos fiscales pueden cambiar y varían según el municipio y el año. Consulta siempre a un notario público y a un contador para tu caso específico.

Qué es el ISAI

El ISAI es un impuesto local que grava la transmisión de propiedad de bienes inmuebles. Se causa en operaciones como compraventas, donaciones, permutas, adjudicaciones por herencia y otros actos que impliquen un cambio de titular. No es un impuesto federal como el ISR; lo administran los municipios y su reglamentación depende de la legislación fiscal estatal y municipal de Quintana Roo.

Como es un impuesto municipal, la tasa y la mecánica pueden variar según el municipio donde se ubique la propiedad —por ejemplo, Solidaridad (Playa del Carmen), Tulum, Benito Juárez (Cancún) o Puerto Morelos—. Por eso conviene confirmar siempre el tratamiento vigente en el municipio correspondiente.

Sobre qué base se calcula

El ISAI no siempre se calcula sobre el precio de venta pactado. La base gravable suele ser el valor más alto entre tres referencias:

  • El valor de operación (el precio pactado en la compraventa).
  • El valor catastral del inmueble.
  • El valor de avalúo comercial realizado por un perito autorizado.

En la práctica, el notario toma el mayor de esos valores como base para calcular el impuesto. Esto es importante: aunque negocies un precio bajo, si el avalúo o el valor catastral son más altos, el ISAI se calculará sobre esa cifra mayor.

Cuál es la tasa

En Quintana Roo, el ISAI se aplica como un porcentaje sobre la base gravable. Históricamente, en varios municipios de la entidad la tasa ronda alrededor del 2% al 3% del valor del inmueble, aunque el porcentaje exacto lo define la Ley de Hacienda del municipio y puede actualizarse cada año. Algunos municipios manejan tarifas escalonadas o cuotas fijas más un porcentaje, según rangos de valor.

Por eso, más que memorizar un número, lo prudente es pedir al notario el cálculo con la tasa vigente del municipio y del ejercicio fiscal en curso.

Cómo se calcula: ejemplo práctico

Supongamos una compraventa con estos datos:

  • Precio pactado: 3,000,000 de pesos.
  • Valor catastral: 2,400,000 de pesos.
  • Avalúo comercial: 3,100,000 de pesos.

La base gravable será el valor más alto: 3,100,000 pesos (el avalúo). Si aplicáramos una tasa hipotética del 3%, el cálculo sería:

3,100,000 × 3% = 93,000 pesos de ISAI

Este ejemplo es solo ilustrativo. El monto real dependerá de la tasa vigente y de la tabla que aplique el municipio. Pero muestra el punto clave: el ISAI se calcula sobre el valor más alto de las tres referencias, no necesariamente sobre lo que pagaste.

Quién paga el ISAI

Por regla general, el ISAI lo paga el comprador. Es él quien adquiere el inmueble y quien, junto con los honorarios del notario, los derechos de registro y otros gastos, debe cubrir este impuesto al momento de la escrituración. En algunas negociaciones las partes pueden acordar repartir ciertos gastos, pero por costumbre y por naturaleza del impuesto, corresponde al adquirente.

Conviene no confundirlo con el ISR por enajenación, que sí recae sobre el vendedor: ese es un impuesto federal sobre la ganancia obtenida en la venta. Son dos impuestos distintos, en dos momentos y a cargo de personas diferentes.

Cuándo y dónde se paga

El ISAI se liquida al momento de escriturar, como parte del proceso ante notario. En la práctica, el propio notario suele calcularlo, integrarlo en los gastos de cierre y enterarlo a la autoridad municipal, entregándote el comprobante correspondiente. Sin el pago del ISAI, la operación no puede inscribirse correctamente en el Registro Público de la Propiedad.

Cómo presupuestar tus gastos de cierre

Al comprar en la Riviera Maya, además del ISAI, considera:

  • Honorarios del notario.
  • Derechos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad.
  • Avalúo comercial (cuando se requiere).
  • Certificados de libertad de gravamen y de no adeudo predial.
  • Si eres extranjero comprando en zona restringida, los costos del fideicomiso bancario.

Como referencia general, los gastos de cierre —incluyendo el ISAI— suelen ubicarse en un rango aproximado de entre el 4% y el 8% del valor de la operación, dependiendo del monto y del municipio. Presupuestar este porcentaje desde el inicio te evita quedarte corto justo al cerrar la compra.

Conclusión

El ISAI es uno de los costos ineludibles al comprar una propiedad en Quintana Roo. Es un impuesto municipal que paga el comprador, se calcula sobre el valor más alto entre el precio, el catastral y el avalúo, y se liquida al escriturar. Conocerlo con anticipación te permite negociar con números reales y llegar a la firma sin sorpresas.

En Riviera Maya Beach RE te ayudamos a estimar tus gastos de cierre completos antes de comprar, para que tomes decisiones con toda la información. Si quieres una estimación aproximada del ISAI y demás costos para una propiedad específica, contáctanos y con gusto te orientamos.